內地樓市專家解讀：深房理炒房的「五宗罪」｜巨子點評

4月24日，在深圳市六屆人大常委會第十五次會議表決通過任命覃偉中為深圳市副市長、代理市長。同日，深圳公檢法系統、人大常委、工業和信息化局、商務局等多個部門和組織發生人事變動。儘管人大常委會後發生人事任免是正常現象，但一次涉及如此多人還是讓人浮想聯翩。

社交媒體上更是傳言深圳的人事任免與最近一年深圳違規炒房和暴漲的房價有關。長期供職於石油石化系統的覃偉中調任廣東省副省長之後，還曾分管過住房城鄉建設廳。巧合的是，4月25日，之前因炒房被舉報的微博房產賬號「深房理」再次登上熱搜。

4月8日，深圳住建局等七個部門發佈《關於對涉及「深房理」的舉報事項進行調查處理的通告》。涉及的違規行為包括教唆炒房人弄虛作假、騙取購房資格、涉嫌非法集資、騙取信貸資金違規用於購房、涉嫌虛假廣告、發佈虛假不實信息。隨着媒體不斷曝光，一個涉嫌組織大規模炒房的「中介機構」深房理進入公眾視野。

深房理的「房產證券化」

深房理賬號的註冊人是遼寧大連人李雪峯，最早在深圳從事建築裝修行業，後來開始關注房地產投資，並在開通新浪微博，分享購房經驗，並逐漸演變為「購房導師」。

據媒體報道，深房理招募的「V+」會員價格為3,980元人民幣，而搖籃會員還需要另附9,800元。成為搖籃會員後，深房理會為其量身定製購房計劃，如果資金不如，則會作為中介撮合有意向的購房人「合夥」買房。假設一套價值500萬元的房產，可以分割為50個份額，每人出資10萬元。這無疑大大降低了購房門檻。被分割的部分還可以在深房理開放的微信小程序中交易持有的「房屋股份」。

隨着深圳加碼樓市調控，購房資格和首次貸款的低利率優惠更為珍貴，為了滿足炒房客的需求，深房理甚至找到擁有購房資格的人代持房產。在深房理開發的小程序中，會員也可以將閒置資金獲得利息，缺錢的會員則可以利用這個平台借錢。

另外，深房理還會和新開樓盤或開發商合作，大量獲取房源。據華爾街見聞報道，深房理推介的樓盤集中在深圳前海、紅山等熱點區域。其中，不少樓盤在過去三年裏漲幅迅猛， 比如，花樣年花郡在過去三年裏從6.68萬元/平米漲至14.32萬元/平米；諾德假日花園從2017年1月時單價7.73萬元漲至16.79萬元。

換言之，深房理的整個運作等同於房地產證券化，通過分割份額，只要有幾十萬就可以參與上千萬價格的房產買賣。將房產拆分成股份後，房子變得更像股票，可能出現的情況是，雖然某現在的房價還沒漲，但交易者根據未來人口流入，相關政策利好等，認為房價將會上漲，因此價格不斷被炒高。

更重要的是，這些「股份」的上漲已經與房產本身脱鈎。參與炒作的人甚至可以不用交割房產就能獲利，由於門檻相對較低，更多的人就可以參與到這個擊鼓傳花的遊戲中。其中的風險不言自明。

監管風暴來臨

近年來深圳樓市持續火爆，均價已經迅速超過北京成為中國房價最高的城市。早在2020年，市場就有傳言稱深圳房價上漲與政府貼息和企業貸款流入樓市有關。深圳監管部門曾回應稱，未發現房產抵押經營貸和政府貼息貸款流入房地產市場的情況。

不過，今年監管層開始大舉排查企業經營貸流入樓市，其中北京查出3.4億元，佔經營貸款自查業務總量的0.35%；上海已發現涉嫌違規貸款123筆，涉及3.39億元。相比之下，深圳僅查出5810萬元。

面對快速上漲的房價，深圳政府從去年開始調控不斷加碼，2020年7月，規定落户滿三年才能購房；今年2月，離婚無房的一方3年內不得購買商品房，「假離婚」購房漏洞被堵上。隨後更是發佈了二手房價格指導機制，目標直指過快上漲的房價。

2020年末，最高人民法院發佈了判例：借名買房規避限購政策，合同應認定為無效。

無論深圳人事變動是否與樓市調控不力有關，深房理的曝光或許揭開了中國一線城市炒房的冰山一角。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受採訪時表示，此次調查過程還在進行，所以對於事件本身還沒定性。但是從之前住建局官網提出的違法違規線索來看，至少説明存在五方面的炒房嫌疑或問題。第一，購房資格造假，該平台或存在教唆炒房人通過弄虛作假、隱瞞真實情況或者提供虛假證明材料等方式騙取購房資格的行為。第二，非法集資，該平台或存在以合資入股、眾籌等名義，向不特定對象募集資金用於購房並承諾返還收益，涉嫌非法集資的行為。第三，騙取貸款，該平台或存在教唆協助借款人騙取信貸資金違規用於購房的問題。第四，虛假廣告，該平台或存在違反廣告法涉嫌虛假廣告行為。第五，炒作行為，該平台或存在通過其公眾賬號、聊天羣組發佈虛假不實信息的行為。

嚴躍進認為，深房理事件具有非常強的信號意義。第一、如此大規模、有組織、有分工的炒房團，確實是全國第一個，至少説明當前部分重點城市在炒房方面，從個人炒房逐漸轉變為有組織的炒房，説明各地嚴管炒房的工作需要強化。第二，此次問題的發現，源於相關人士的舉報，進一步説明炒房行為被社會大眾憎惡的社會心理，「東窗事發」在所難免。第三，此次政策層面迅速調查，可能會成為未來深圳嚴管房地產的一個新起點，對於一些有組織的炒房機構將嚴打，包括各類購房投資羣和小區業主炒房羣等。第四，未來監管層可能會建立舉報制度，對於各類公開組織炒房的行為，將面臨被舉報和查處的情況，這也是後續嚴管房地產市場亟需補上的一課。