KKR亞洲房地產基金策略首次披露

KKR首隻亞洲房地產基金將重點關注商業、辦公、長租公寓和物流地產等投資領域，並將機會型評估新興另類板塊的資產。

國際PE巨頭KKR的募資神話還在繼續。

2021年1月14日，KKR宣布已募集完成首隻亞洲房地產基金（KKR Asia Real Estate Partners），募資總額達17億美元（約合人民幣110億元），旨在針對亞太地區房地產進行機會型投資。

如此，該基金成為迄今在亞太地區首期募集規模最大的泛區域性房地產基金之一。

消息既出，投中網第一時間與KKR中國區董事趙然進行了一場獨家對話，就KKR募資背後的故事、未來在亞洲地產領域的投資方向、十年來的打法迭代等話題進行了交流。

趙然看到，如今的亞洲市場已承載國際LP越來越多的希望。

此次，KKR首隻亞洲房地產的LP包括來自全球的公共和企業養老金、主權財富基金、保險公司、捐贈基金、私人銀行平台、家族辦公室和高淨值個人投資者。

「十年前，KKR亞洲一期基金的LP大部分來自北美，很小一部分來自歐洲。如今，在KKR首隻亞洲房地產基金中，原本出手並不積極的諸多亞洲LP也在爭相入局，同時，全球的LP都在對亞洲市場保有極高的熱情。」 趙然對投中網表示。

2年逆勢募集110億，KKR亞洲地產投資策略首公開

雖然新冠疫情對地產業影響巨大，但KKR首隻亞洲房地產基金依舊得以在兩年的時間內順利關賬。

趙然吿訴投中網，該基金的募資從2018年底開始，而KKR之所以選擇在該時間點籌建首隻亞洲房地產基金，主要是出於三點考慮。

首先，亞洲地產投資的發展潛力巨大。當下，亞洲的房地產業並不及北美或歐洲發達，尤其在物流、數據中心、長租公寓等細分市場。因此，亞洲市場上正在逐漸湧現諸多快速增長的機遇，這為PE的出手留有空間。

其次，相比於歐美，亞洲整體在新冠疫情把控上優勢明顯。如此看來，投資於亞洲可以為國際PE規避部分風險。

最後，近年來，投資於亞洲地產的PE，可以享受到一定的政策紅利。例如，在政府去槓桿的政策推進下，一些原本被中資銀行控股的企業開始傾向於吸納社會資本，KKR在其中也捕捉到了新的可能性。

據瞭解，KKR首隻亞洲房地產基金將重點關注商業、辦公、長租公寓和物流地產等投資領域，並將機會型評估新興另類板塊的資產。

從總體的基金策略來看，自2011年成立專門的房地產平台至今，PE背景出身的KKR押注的項目幾乎都具備「重資產」的特質。

但是，十年來，KKR的打法也在不斷迭代升級，「比如KKR最早投的多是住宅項目，現在會偏向新的地產領域，如物流、數據中心等。同時，我們會非常關注國家政策，政策支持的領域，我們會更願意出手。」趙然對投中網表示。

KKR亞太區房地產負責人John Pattar看到，亞太地區房地產行業正在經歷轉型，創造了一系列具有吸引力的全新投資機遇。」

「隨着國內消費、生產力及城市化的增長，電子商務和平台型企業的加速發展，以及傳統辦公環境的演變，亞太地區房地產行業的重塑正在持續進行。在這個嶄新的增長階段，這隻基金將致力於為亞太地區房地產行業提供關鍵解決方案。」John Pattar稱。

不僅如此，KKR 亞太區負責人路明表示，亞太地區房地產行業對現代化房地產及開發項目的高需求，需要通過成熟的投資模式和創新運營解決方案來進行滿足，以進一步解鎖亞太地區的快速增長潛力。

這，正是KKR的優勢所在。

手握1.5萬億，KKR並非單純財務投資者

「在流動性充裕的大背景下，能夠為被投企業提供資本以外的價值，才是投資者的核心競爭力。」趙然對投中網表示，賦能於項目，已然成為KKR的一大關鍵詞。

換言之，KKR並非一個單純的財務投資者。

自1976年以來，KKR已從純粹的私募股權投資者發展成為一家多元化的全球投資公司。KKR通過多元化經營，管理多種另類資產類別，包括私募股權投資、信貸和房地產。如今，KKR在全球擁有超過2340億美元（約合人民幣1.5萬億元）的資產管理規模，在亞洲擁有300億美元的資產管理規模。

得益於強大的portfolio生態，KKR擅長於將產業聯動，為項目提供資源，發掘更深層次的發展機遇。

例如，趙然向投中網透露稱，KKR內部有一個獨特的部門名為KKR Capital Markets，職責類似於「內部投行」，「KKR CapitalMarkets會為我們推薦不同的銀行，同時也幫助我們對接一些不同的股權投資者，對項目端的支持是非常顯著的。」

由此，趙然相信，為被投企業增值賦能，與為投資者帶來有吸引力的收益和回報，已成為KKR雙向並行的投資準則。

值得注意的是，首隻亞洲房地產基金的關賬已是KKR本週第二次官宣募資消息。

3天前（2021年1月11日），KKR宣布完成其旗下首隻亞洲基礎設施建設基金（KKR Asia Pacific Infrastructure Investors SCSp）募資，基金規模達39億美元（約合人民幣253億元），旨在針對亞太地區基礎設施進行相關投資。

實際上，2020年，KKR也從未放慢募資的腳步。

1個月前，投中網曾報道稱，KKR亞洲四期基金在2020年Q3再增23億美元后，成為亞洲史上最大的一隻PE基金，規模超130億美元。5個月前，KKR在2020年Q2財報中表示，僅在2020年Q2單季度內，KKR新籌集的資金便超160億美元，創下歷史之最。

手握充足彈藥，KKR聯合創始人Henry Kravis於近期表示，KKR已充分利用巨大的國際市場動盪，頻頻出擊。「2020年以來，KKR已進行約400億美元的交易，2020年Q3在市場中投入了創紀錄的資金。」

PE巨頭圍獵亞洲地產，KKR十年投出近百億

國際PE正在瘋狂圍獵亞洲房地產，這在投資圈早已不是秘密。

近年來，KKR、黑石、凱雷、華平等一眾知名PE巨頭均有出手佈局。如今在經濟下行周期的大背景下，一些外資PE更是悄悄蜂擁而入，大肆在北上廣購置商業地產。

從各大國際PE的財報中可以看出，房地產已經成為其業務佔比中不容忽視的一部分。

以KKR為例。根據KKR在2020年Q3財報中公布的數據，其房地產資產管理規模已超140億美元（約合人民幣907億元），房地產業務公允價值（Fair Value）在KKR總體業務的佔比已達8%。

實際上，自1981年KKR首度以私募股權方式進行房地產投資以來，房地產便成為公司戰略的重要組成之一。2011年，KKR 成立了專門的房地產平台。

十年以來，KKR已在亞太地區的房地產相關業務和資產中投資部署超過15億美元（約合人民幣97億元），基本通過KKR的PE基金投出，投資組合包括韓國首爾南山廣場（Namsan Square）、中國香港銀湖天峰（Lake Silver）及 Parkside、韓國首爾Renaissance Parc Development等。

未來，隨着KKR首隻亞洲房地產基金的落定及對於房地產投資的加碼，房地產業務佔比是否會繼續提升？房地產會成為KKR未來重倉的核心領域之一嗎？

趙然給出的答案是肯定的。「隨着我們在亞洲房地產領域的不斷深耕，我相信我們會挖掘到越來越多的機會，基金的整體表現也會持續提升。」

在差異化優勢方面，趙然對投中網表示，KKR亞太區房地產投資戰略具有本地化且靈活的特色，可以通過債權和股權的形式對資產以及平台進行投資。

具體來看，十年來，KKR的房地產投資採取全方位策略，對資產和平台進行多樣投資。此外，通過公司的廣泛平台，KKR進一步強化房地產交易的收購、投研、運營和執行能力。

同時，「中國市場未來會具有可觀的增長前景。」 趙然提到，KKR計劃在中國以投資平台為主，但是，也會考慮直接收購商業、辦公、地產綜合體等單項目資產。

無論如何，在靈活的投資策略下，KKR首隻亞洲房地產基金都在以開放的心態探索更大的想象空間。「我們可以投資平台，可以收購單體項目，也可以做私有化交易等，未來的可能性是無限的。」趙然稱。