上海驚現鬼城？都比不上日本10年房價都不漲的這些地區

你敢相信嗎？

在中國一線城市上海，有着這樣一個「價值窪地」——新房總價兩百萬買三房！四百萬買別墅！

這裏，就是上海的奉賢海灣，也被投資者「譽為」上海投資的絕對禁區。

為什麼？因為這裏的房子不但價格低，而且十年內的房價只漲了25%。

而在日本的中心首都圈，也有着一些10年只漲了10%，甚至10年不漲的奇葩地帶。

它們在哪？

轉售價值

首先，我們先來講一個概念：轉售價值。

轉售價值的意思是同一套房子目前的成交價格是新掛牌時的成交銷售價格的百分之幾。

比如說，10年前一套新掛牌的公寓的成交價格是5000萬日元，假如現在該公寓在二手房市場的成交價格上漲到6000萬日元，轉售價值是120%。反之，這套公寓的成交價格若是下跌至4000萬日元，轉售價值就為80%。

也就是說，一套房子的轉售價值如果大於100%，則這個房子在這段時間的房價漲了。

如果小於100%，則說明這個房子在這段時間的房價不僅沒漲，還跌了。

前段時間，東京鑑定公司發表了日本首都圈2020年二手公寓轉售價值的報告。報告研究了10年前出售的新建公寓在目前的二手公寓市場上的價格，並將其與新房時的銷售價格進行了比較。

報告顯示，東京都地區的轉售價值從2018年的91.4%上升到2020年的101.9%。

也就是說，日本首都圈的房子終於在去年整體漲了。

我們一直在說日本的房子穩健，但為什麼直到去年，日本中心的首都圈房價相比起十年前才「回本」了？而且才漲了1.9%？

投資標的的重要性

在投資日本房產的時候，我們一直在強調投資地點的重要性。

即使範圍縮窄到日本首都圈，這句話也依然重要。

因為不是所有位於日本的中心——首都圈地區的房子都值得投資。

就像開頭所說的，連平均房價漲幅達到89%的上海都有奉賢海灣這樣的「千年老坑」，更別說在日本了。

為什麼日本首都圈過去十年的轉售價值只有101.9%？就是因為有一些（甚至不少）首都圈裏的地區的房價一直在跌，拉低了平均房價的漲幅。

而這些地方，就是日本首都圈投資的隱藏之坑。

據東京鑑定公司公布的數據顯示，東京都內的412個車站的轉售價值中，有214個車站的轉售價值超過100%，其次有105個車站的轉售價值為90%至100%，有67個車站的轉售價值為80%至90%，有16個車站的轉售價值為70%至80%，還有10個車站的轉售價值低於70%。

也就是說，只有一半左右的東京車站附近的房產資產價值在上升，是值得投資的。

剩下的都是大坑！

該投哪裏？

那麼，我們從這篇報告裏能分析出什麼？到底哪裏是值得投資的地方，哪裏千萬要避開呢？

先來看看上面這張表格。

表格顯示了東京都地區轉售價值排名前三十的地區站名。

其中，東急東橫線的代官山站以164.3%的轉售價值位居榜首，其次是東京地鐵南北線的溜池山王站，轉售價值為145.8%。JR京浜東北線的櫻木町站排名第三，轉售價值為141.2%。

也就是說，10年前在代官山車站地區購買新公寓的人們，他們資產價值增加了60%以上。

按照目前房價每坪的價格691.4萬日元（約每平方米12萬人民幣）來計算，即使66平方米，房價也將近1.4億日元（約817萬人民幣）。

也就是說，10年前在代官山車站地區購買新公寓的人們，購買的房子10年內漲了5500萬日元（約321萬人民幣）。

不過，代官山站位於東京澀谷區，這裏的房價一直居高不下，不是普通人輕易能負擔的。但也有房價相對平價，轉售價值也比較高的地區。

比如，東京地鐵銀座線的田原町站轉售價值為134.9%，在轉售價值排行榜上排名第十。

目前，田原町站周邊公寓每坪的平均單價為323.6萬日元（約每平方米5.7萬人民幣），所以66平方米的價格為6672萬日元（約389萬人民幣），一套20平米的投資型小公寓也就114.5萬人民幣左右。

如果你在這樣的地區買房，不僅能用比較低的價格成交，還能期待未來資產價值的增長。

首都圈轉售價值分佈

上面這張圖顯示了日本首都圈整體的轉售價值情況。

藍色點代表的是轉售價值高於100%的車站，而綠色、黃色、紅色、粉色都是轉售價值低於100%的地區。

可以看到在東京都內，轉售價值超過100%的車站大多位於東京市中心（23區之內）、山手線稍外的地方以及橫濱周圍。在城東和城北地區，由於以前的房價相對較低，也越來越受人們歡迎。因此，這些地方的二手公寓價格正在上升，轉售價值也在增加。

但是，即使都位於熱門的東京地鐵線路上，每個站之間的轉售價值差異也很大。例如，在首都圈最受歡迎的東急東橫線上，代官山站的轉售價值最高，中目黑站排名第16位，但並非所有車站的轉售價值都超過100%。

高層公寓區的鼻祖的武藏小杉站的轉售價值超過100%，但僅僅兩站之隔的日吉站的轉售價值卻不足90%。

而在首都圈的一些郊區地區，不少地方的轉售價值都低於100%，甚至有些地方的轉售價值低於70%。

其中包括東京立川站的西側，埼玉縣大宮站的北側，千葉縣船橋站的東側，以及神奈川縣大船站的南側。

如果你買了這些地方，就一個詞：血虧！

基本來說，公寓的市場價格越高，轉售價值也往往越高。

然而，轉售價值也因該地區的發展狀況、未來前景等因素而有不同。

我們在選擇投資地的時候，必須考慮的是房產價值以及未來資產增值速度。日本房產雖然穩健，但如果我們不了解其中的彎彎繞繞，照樣會被坑得很慘。

如果擔心資產價值，轉售價值就是你必須關注的指標。