內地房市調控長期化　利好哪類地產股｜巨子股評

2021年一季度中國內地房地產市場火爆。貝殼研究院的數據顯示，2021年一季度18個重點城市鏈家二手住宅實際成交量較2020年四季度按月增長14%，是2017年以來單季度成交最高點。此外，貝殼研究院35個重點城市監控數據顯示，二手房均價自年初以來上漲了3%，一線城市房價漲幅居市場前列。

在「房住不炒」的宗旨下，中國陸續出台了三項房地產長期調控政策，分別是「兩集中」、「三條紅線」和「房地產貸款集中度管理」。

「兩集中」就是住宅用地集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動。「兩集中」屬於土地供給方面的政策，目的是在同一時期大量組織土地集中出讓，減少熱門土地被「哄搶」的局面，降低土地溢價（主要針對一二線城市）。另外，集中供地會帶來商品房集中上市的局面，這樣就能夠讓房企開盤後競爭激烈，壓低房價。

「三條紅線」是對地產開發商槓桿融資的一種限制，分別是：剔除預收款後的資產負債率不能大於70%，淨負債率不能大於100%，現金短債比不能小於1。如果三條紅線都突破了，房地產商便不能再增加有息負債；如果三條中突破兩條，則有息負債年增速需小於5%；如果三條中突破一條，則有息負債年增速需小於10%；即使三條紅線都沒有觸碰，地產商的有息負債年增速也不能超過15%。

4月2日，樂居財經研究院發佈了《2020年內房股「三道紅線」榜》。據統計，目前已披露「三條紅線」數據的內地房地產股有59家。其中，「三條紅線」全部達標的綠檔房企有24家，踩中一條「紅線」的黃檔房企有26家，踩中兩條「紅線」的橙檔房企有5家，踩中三條「紅線」的紅檔房企有2家。

「房地產貸款集中度管理」是中國央行根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。這條政策的主要目的是降低金融機構對房地產的依賴，引導金融向實體經濟傾斜。

目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，佔比超標需要調整業務結構的機構是少數。另外，央行規定，貸款佔比超出2%以內的機構過渡期為2年，超出2%及以上的機構過渡期為4年。因此，少數佔比超標機構的中長期業務調整對短期的影響有限。

在三條房地產長期調控政策中，「三條紅線」和「兩集中」對內地房地產企業的影響最大。其中，「三條紅線」將限制企業擴張的速度，同時也將限制整個行業的發展速度。在有息貸款增速存在上限的情況下，房地產企業正常情況下將難以獲得成長股的估值。此時，內房股的分紅將更加有吸引力。「兩集中」將考驗房地產企業將房屋變現的能力，以及運作周轉的速度。去化能力較強的內地房企將更有發展潛力。

因此，綜合來看，融資成本低、財務狀況良好、資產周轉運營能力強且分紅慷慨的內地房地產股票將更受市場青睞。