長實「樓神」趙國雄：我最反對納米樓　遲早會爆煲　二手都沒人要

擅長扮鬼扮馬賣樓，過去20年賣出8萬新盤單位，有「樓神」之稱的長江實業集團有限公司(01113.HK)執行董事趙國雄提醒準買家納米樓居住環境過於狹窄，當現樓陸續落成，市場供應飽和，二手需求消失，遲早會爆煲，無論投資或自用，納米樓均非投資之選。不過同時指出全球實施量寬政策，各國濫發鈔票，不參與投資容易跑輸大市，香港之前錯失造地機會，土地供應不足，樓市未來依然供不應求，足以支撐香港樓價，故不擔心英國放寛持BNO港人入籍，掀起新一波移民潮會影響香港樓價。

註：長實集團執行董事趙國雄早前出席《香港01》直播節目，以下內容為《巨子》獲授權獨家刊出的完整訪談全文。

【重點】
—「樓神」揀樓秘技，買樓要睇「實得率」
—量寬力度過猛，沒有資產會蝕底，紓緩樓宇供應中期寄望大灣區
—97賣樓離港者呻笨，移民不一定沽樓
—香港最大失誤是有一段時間沒有造地，如今填海都無得填
—納米樓遲早會爆煲，二手都無人買，投資或自用皆不宜

「樓神」揀樓秘技，買樓要睇「實得率」

記：長實將軍澳日出康城新盤Sea To Sky推出兩星期，市場反應非常熱烈，榮登今年票王寶座，市場反應是否較預期為佳？

趙：今次市場反應較預期為佳，與政府放寬限聚令有關，多了準業主揀樓，人丁暢旺，氣氛亦異常熱鬧，買家入市較放心；最重要是樓盤三房四房單位比例較高，成功吸引換樓客入場。開售兩星期已售出逾330個三房及四房單位，是過去一年售出最多過1000萬元單位的項目之一。

記：長實以往推新盤，首批多預留水位，開價低於二手市場價，但今次Sea To Sky定價相對貼市，是否反映公司對香港樓市感到樂觀？

趙：長實一直對本港樓市有信心， 對香港經濟前景有信心。Sea to Sky若只看面價（單位標價）可能不夠準確，現時在港買樓是講實用面積，公司設計這個樓盤時花了額外心思，提升單位的「實得率」，買家可以用到的實際面積比較其他新樓盤高，已變相包含一定折讓，不少買家參觀新盤示範單位後都覺得好濶落、好實用，物有所值。

量寬力度過猛，沒有資產會蝕底，紓緩樓宇供應中期寄望大灣區

記：今年新冠肺炎肆虐，疫情打擊叠加去年社會運動，香港樓價仍不跌，請問有甚麼看法？

趙：我對樓市看法有三方面。首先，買樓是人生最大的實物投資，如此多買家入市代表大家對前景有信心，今時今日你無信心，根本不會買樓；第二， 目前量寬力度過猛，鈔票過度濫發，沒有資產的市民會蝕底，樓價實質升幅其實不大，真正原因是鈔票貶值，黃金及股票都有升幅，最近跟朋友一起參加另類投資買茶葉，茶葉價都漲了很多，所以你不投資便容易跑輸大市；第三、大家清楚香港樓市未來依然供不應求，無論為自己安居或下一代著想，希望手上有資產保值，這都是支撐香港樓價居高不下的原因。

記：剛剛提及的供應問題，已討論了很多年，問題根源究竟在哪裡？

趙：我同意政府必須急市民所急，居住是市民最關心的問題，由於量化寬鬆關係，樓價持續上升，銀紙不斷貶值，政府愈早解決問題便愈好。要增加樓宇供應，前提是必須有土地。社會目前對新土地供應未有共識，無論是棕地、農地、或是政府引用條例收回官地，以及在北大嶼山填海造地，政府提出任何意見都有人反對，一直原地踏步。

趙：要徹底解決香港樓宇供應問題，短期方案是增加土地供應；中期而言，可以加快大灣區經濟圈發展規劃，部分港人可以考慮在大灣區尋找新機會，這也是解決方案之一。發展商絕對不希望因為沒有土地供應而推高樓價，沒有土地起樓發展商也沒生意可做，地價愈貴風險亦愈高，這是發展商不願見的情況。

97賣樓離港者呻笨，移民不一定沽樓

記：土地供應雖說不足，但政府仍有棕地、農地，甚至明日大嶼等選項，撇除政治考量，若能一併推出是否足以紓緩土地供應？

趙：如能全數落實當然可以，不過很多棕地及農地很多並非由政府擁有，而北大嶼填海項目有很多爭議，撥款能否獲批，立法會批准項目與否都是未知數，遙不可及。發展商當然希望盡快落實，一項也好、兩項也好、三項也好，全部落實是最理想。

記： 英國政府最近放寬港人移民門檻（持BNO 免簽入境逗留限期延長至 12 個月，期滿可申請留英五年），居英滿六年可入籍，這項政策變更會否掀起另一波移民潮，影響香港樓價？

趙： 香港每年一直都有不少人移民，同時也有人回流，觀察所得，最近移民的人未必一定賣樓。97年有批移民因為賣樓，覺得自己輸了，呻笨！如今嚮往在其他地區生活移民的人，隨時也可以回港，所以我們並不太擔心港人移民會影響樓市。

香港最大失誤是有一段時間沒有造地，如今填海都無得填

記：很多人都將香港樓市與新加坡相比較，香港住宅物業四成半是公屋，而新加坡有大約八成人居住在組屋（政府房屋）。長遠而言，新加坡房屋政策是否值得香港學習?

趙：香港政府不是沒有針對本地樓市的政策，如公屋三年上樓、五年上樓，也有一個願景，最大失誤是有一段時間，政府沒有造地，起樓要有地，無地無得起樓。新加坡多年來積極填海，即使沙士期間亦沒有間斷，當地土地供應較香港充裕。新加坡面積略較香港細，但平坦土地多，實際可用面積較香港多，新加坡人的居住空間亦較香港闊落。

趙：香港有一段時間停了造地，結果土地供應不足；而且，受到一些舊法例限制，許多棕地及農地都未能好好利用。如今社會多了不少爭議，填海都無得填，政策執行可謂綁手綁腳，香港社會應進行一個大討論，研究如何開拓土地，政府可扮演甚麼角色，才是最重要。至於香港樓市政策能否純粹複製新加坡？問題是當地有充足土地供應，政府承諾可以在2028或2030年讓市民上樓，但香港不能作出同樣承諾，因為港府沒有足夠可建樓宇的土地。

趙：對於能否引用《官地收回條例》收地，基於香港私有產權的法例，政府未必能即時收回，過程中或涉及司法覆核及長時間的訴訟程序。

戚：目前的問題是政府未獲充分授權，若然跳出框框，嘗試做一個大登記，立即多了百多萬市民輪候，政府可否以巨大公共利益為由，迫令不願意按收地價賣出農地的業主讓步？

趙：登記的話，我不會不贊成，至少可以知道到底有多少人在等候，長遠需求有多大，政府必須掌握這些數據。問題是真正落實的時候，該如何去做？巧婦難為無米炊，無土地真的甚麼也做不來。

納米樓遲早會爆煲，二手都無人買，投資或自用皆不宜

記：政府經常提到未來三至四年一手私人住宅供應維持在9萬5000伙左右，當中有不少是納米樓，記得你於2018年已預警納米樓供應過剩，偏遠地區納米樓的樓價可能跌三成，你現時的看法有沒有改變？

趙：我覺得人應該有一個相對合適的環境居住，納米樓面積太細，不適合我們的生活空間。不少朋友跟我說，東京、紐約甚至倫敦近市中心也有好多細單位；但他們不明白這些細單位只是供工作日住，例如周一到周四，到了周五住客會揸車回郊外大屋住，外國稱之為principal residence。

趙：主要居所在郊外，每晚放工住細單位問題不大，但周末還要在200呎細單位蝸居 ，實在有點屈就，亦非合理生活空間，所以我個人最反對納米樓。可能有市民因為短期預算問題投資納米樓，但心裡並不喜歡，當納米樓供應充分飽和，無人再會接受，所以我一直預期納米樓遲早會爆煲，當時已呼籲市民不要沾手，令投資受綁。納米樓一睇現樓就現形，二手都無人買，無論投資或自用，納米樓都非投資之選。