長實「樓神」趙國雄:我最反對納米樓 遲早會爆煲 二手都沒人要
擅長扮鬼扮馬賣樓,過去20年賣出8萬新盤單位,有「樓神」之稱的長江實業集團有限公司(01113.HK)執行董事趙國雄提醒準買家納米樓居住環境過於狹窄,當現樓陸續落成,市場供應飽和,二手需求消失,遲早會爆煲,無論投資或自用,納米樓均非投資之選。不過同時指出全球實施量寬政策,各國濫發鈔票,不參與投資容易跑輸大市,香港之前錯失造地機會,土地供應不足,樓市未來依然供不應求,足以支撐香港樓價,故不擔心英國放寛持BNO港人入籍,掀起新一波移民潮會影響香港樓價。
註:長實集團執行董事趙國雄早前出席《香港01》直播節目,以下內容為《巨子》獲授權獨家刊出的完整訪談全文。
【重點】
—「樓神」揀樓秘技,買樓要睇「實得率」
—量寬力度過猛,沒有資產會蝕底,紓緩樓宇供應中期寄望大灣區
—97賣樓離港者呻笨,移民不一定沽樓
—香港最大失誤是有一段時間沒有造地,如今填海都無得填
—納米樓遲早會爆煲,二手都無人買,投資或自用皆不宜
「樓神」揀樓秘技,買樓要睇「實得率」
記:長實將軍澳日出康城新盤Sea To Sky推出兩星期,市場反應非常熱烈,榮登今年票王寶座,市場反應是否較預期為佳?
趙:今次市場反應較預期為佳,與政府放寬限聚令有關,多了準業主揀樓,人丁暢旺,氣氛亦異常熱鬧,買家入市較放心;最重要是樓盤三房四房單位比例較高,成功吸引換樓客入場。開售兩星期已售出逾330個三房及四房單位,是過去一年售出最多過1000萬元單位的項目之一。
記:長實以往推新盤,首批多預留水位,開價低於二手市場價,但今次Sea To Sky定價相對貼市,是否反映公司對香港樓市感到樂觀?
趙:長實一直對本港樓市有信心, 對香港經濟前景有信心。Sea to Sky若只看面價(單位標價)可能不夠準確,現時在港買樓是講實用面積,公司設計這個樓盤時花了額外心思,提升單位的「實得率」,買家可以用到的實際面積比較其他新樓盤高,已變相包含一定折讓,不少買家參觀新盤示範單位後都覺得好濶落、好實用,物有所值。
量寬力度過猛,沒有資產會蝕底,紓緩樓宇供應中期寄望大灣區
記:今年新冠肺炎肆虐,疫情打擊叠加去年社會運動,香港樓價仍不跌,請問有甚麼看法?
趙:我對樓市看法有三方面。首先,買樓是人生最大的實物投資,如此多買家入市代表大家對前景有信心,今時今日你無信心,根本不會買樓;第二, 目前量寬力度過猛,鈔票過度濫發,沒有資產的市民會蝕底,樓價實質升幅其實不大,真正原因是鈔票貶值,黃金及股票都有升幅,最近跟朋友一起參加另類投資買茶葉,茶葉價都漲了很多,所以你不投資便容易跑輸大市;第三、大家清楚香港樓市未來依然供不應求,無論為自己安居或下一代著想,希望手上有資產保值,這都是支撐香港樓價居高不下的原因。
記:剛剛提及的供應問題,已討論了很多年,問題根源究竟在哪裡?
趙:我同意政府必須急市民所急,居住是市民最關心的問題,由於量化寬鬆關係,樓價持續上升,銀紙不斷貶值,政府愈早解決問題便愈好。要增加樓宇供應,前提是必須有土地。社會目前對新土地供應未有共識,無論是棕地、農地、或是政府引用條例收回官地,以及在北大嶼山填海造地,政府提出任何意見都有人反對,一直原地踏步。
趙:要徹底解決香港樓宇供應問題,短期方案是增加土地供應;中期而言,可以加快大灣區經濟圈發展規劃,部分港人可以考慮在大灣區尋找新機會,這也是解決方案之一。發展商絕對不希望因為沒有土地供應而推高樓價,沒有土地起樓發展商也沒生意可做,地價愈貴風險亦愈高,這是發展商不願見的情況。
97賣樓離港者呻笨,移民不一定沽樓
記:土地供應雖說不足,但政府仍有棕地、農地,甚至明日大嶼等選項,撇除政治考量,若能一併推出是否足以紓緩土地供應?
趙:如能全數落實當然可以,不過很多棕地及農地很多並非由政府擁有,而北大嶼填海項目有很多爭議,撥款能否獲批,立法會批准項目與否都是未知數,遙不可及。發展商當然希望盡快落實,一項也好、兩項也好、三項也好,全部落實是最理想。
記: 英國政府最近放寬港人移民門檻(持BNO 免簽入境逗留限期延長至 12 個月,期滿可申請留英五年),居英滿六年可入籍,這項政策變更會否掀起另一波移民潮,影響香港樓價?
趙: 香港每年一直都有不少人移民,同時也有人回流,觀察所得,最近移民的人未必一定賣樓。97年有批移民因為賣樓,覺得自己輸了,呻笨!如今嚮往在其他地區生活移民的人,隨時也可以回港,所以我們並不太擔心港人移民會影響樓市。
香港最大失誤是有一段時間沒有造地,如今填海都無得填
記:很多人都將香港樓市與新加坡相比較,香港住宅物業四成半是公屋,而新加坡有大約八成人居住在組屋(政府房屋)。長遠而言,新加坡房屋政策是否值得香港學習?
趙:香港政府不是沒有針對本地樓市的政策,如公屋三年上樓、五年上樓,也有一個願景,最大失誤是有一段時間,政府沒有造地,起樓要有地,無地無得起樓。新加坡多年來積極填海,即使沙士期間亦沒有間斷,當地土地供應較香港充裕。新加坡面積略較香港細,但平坦土地多,實際可用面積較香港多,新加坡人的居住空間亦較香港闊落。
趙:香港有一段時間停了造地,結果土地供應不足;而且,受到一些舊法例限制,許多棕地及農地都未能好好利用。如今社會多了不少爭議,填海都無得填,政策執行可謂綁手綁腳,香港社會應進行一個大討論,研究如何開拓土地,政府可扮演甚麼角色,才是最重要。至於香港樓市政策能否純粹複製新加坡?問題是當地有充足土地供應,政府承諾可以在2028或2030年讓市民上樓,但香港不能作出同樣承諾,因為港府沒有足夠可建樓宇的土地。
趙:對於能否引用《官地收回條例》收地,基於香港私有產權的法例,政府未必能即時收回,過程中或涉及司法覆核及長時間的訴訟程序。
戚:目前的問題是政府未獲充分授權,若然跳出框框,嘗試做一個大登記,立即多了百多萬市民輪候,政府可否以巨大公共利益為由,迫令不願意按收地價賣出農地的業主讓步?
趙:登記的話,我不會不贊成,至少可以知道到底有多少人在等候,長遠需求有多大,政府必須掌握這些數據。問題是真正落實的時候,該如何去做?巧婦難為無米炊,無土地真的甚麼也做不來。
納米樓遲早會爆煲,二手都無人買,投資或自用皆不宜
記:政府經常提到未來三至四年一手私人住宅供應維持在9萬5000伙左右,當中有不少是納米樓,記得你於2018年已預警納米樓供應過剩,偏遠地區納米樓的樓價可能跌三成,你現時的看法有沒有改變?
趙:我覺得人應該有一個相對合適的環境居住,納米樓面積太細,不適合我們的生活空間。不少朋友跟我說,東京、紐約甚至倫敦近市中心也有好多細單位;但他們不明白這些細單位只是供工作日住,例如周一到周四,到了周五住客會揸車回郊外大屋住,外國稱之為principal residence。
趙:主要居所在郊外,每晚放工住細單位問題不大,但周末還要在200呎細單位蝸居 ,實在有點屈就,亦非合理生活空間,所以我個人最反對納米樓。可能有市民因為短期預算問題投資納米樓,但心裡並不喜歡,當納米樓供應充分飽和,無人再會接受,所以我一直預期納米樓遲早會爆煲,當時已呼籲市民不要沾手,令投資受綁。納米樓一睇現樓就現形,二手都無人買,無論投資或自用,納米樓都非投資之選。
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