恒大事件持續發酵　頭部房企或已熬過至暗時刻｜巨子股評

9月22日，恒大地產發布公告稱，該公司面向專業投資者公開發行的公司債「20恒大04」，將於9月23日支付2020年9月23日至2021年9月22日期間的利息。受此影響，隔夜中國恒大在美上市的存託憑證（ADR）一度飆漲超47%，最終收盤上漲超33%。

昨日晚間，恒大董事長許家印召開「復工復產保交樓」專題會。許家印在會上稱，要以對投資者高度負責的態度，按照已經公布的三種方案全力做好兑付工作，尤其是在實物兑付方案上還要繼續細化、深化。許家印要求，全力以赴抓好復工復產、千方百計保交樓。

在利好和隔夜ADR暴漲帶動下，今日早間，恒大繫個股全線大幅高開，中國恒大高開近15%，盤中最高衝至漲逾32%；恒大物業、恒大汽車、恆騰網絡均高開10%左右。帶動融創、碧桂園等內房股反彈。

近期由恒大引發的房地產行業擔憂確實引起了輿論廣泛關注。就連美聯儲主席鮑威爾都在表態，「房地產開發公司恒大集團的債務困境似乎是中國特有的問題，不認為這會在美國公司界造成相應問題。」

考慮到仍然面臨鉅額債務尚未歸還，恒大離脱困還有相當長的距離。相比於掙扎求生的恒大，另一些頭部房企似乎已經熬過了行業最黑暗的時刻。

從9月22日開始，地產板塊再次反彈，招商蛇口漲停，保利和萬科漲幅超過5%，今日招商蛇口漲幅超過4%，萬科漲幅近3%，儘管保利發展高位回落，但從今年低點算起，保利在不到2個月時間裏漲幅已經超過40%。

與此同時，和恒大一樣——負債累累、高槓杆運營或是已經觸及三條紅線的房企股價走勢都持續低迷。債券逾期的華夏幸福近一年跌幅超過70%，深陷債務危機的藍光發展跌幅達到60%。新城控股與今年高點相比跌幅也達到25%。

房地產行業的分化表現其實源於此前幾年策略不同。自從「房住不炒」的大政方針提出後，保守的房企選擇降價銷售，降低庫存、減少融資拿地，回籠資金。2018年，就在恒大高喊多元化、碧桂園高周轉急速擴張之時，萬科則在公司會議上喊出「活下去」。當時激進的房企嘲笑萬科保守，這也導致萬科在隨後幾年失去了行業頭把交椅的位置。

但從去年開始，高槓杆房企經營現金流遭到全面監控，伴隨宏觀經濟下行壓力，中國新房銷售面積按年跌幅超過15%，房企的資金周轉壓力逐漸加大。受三條紅線監管，拿地也出現困難。

整個行業低迷之時「剩者為王」，之前堅持保守穩健策略的房地產企業獲得回報，統計顯示，今年9月各地的土地集中招拍掛，房企新增投資金額前五中有四家都是像保利這樣較為保守的央企或國企背景。

中信證券分析認為，房地產股的投資，主要是看政策變化預期，不是看基本面變動方向。當前信用風險累積，基本面加速向下，意味着扶持剛需人群的政策更加值得期待——這是積極配置地產股的信號。但和此前每一輪周期不同，低信用評級的地產公司，或者陷入債務重組困境，或者受制於資金成本無法等量拿地，不再具備以往的彈性，而具備較強開發經營能力的優質國企，則可能在行業低迷時得到超額回報。