佳兆業的「地王」，平安的生意

「在佳兆業加速資產處置之際，「老朋友」平安系又出手了。

11月18日，廣州市卓佳房地產開發有限公司股權結構發生變更。該公司原由佳兆業旗下廣州市業興投資發展有限公司持股100%，現由平安信託持股100%，認繳出資額1500萬元。

卓佳房地產旗下地塊只有一個，就是佳兆業於去年底以20.18億元拿下的廣州市南沙區南沙灣住宅地塊，樓面價22700元/平方米，刷新了當時的南沙樓面價。如今，這塊曾經的「地王」項目已被平安信託收入囊中。

中國平安被業內稱為「隱形地主」，它是華夏幸福、碧桂園、中國金茂、旭輝、朗詩地產等房企的第二大股東，並持有招商蛇口、金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協信等多家房企股權。即便在房地產立於風口浪尖的當下，平安系對地產的投資熱情仍未減少，4個月前，其以330億元收購來福士商業地產。

平安集團總經理、聯席首席執行官謝永林表示，險資以數萬億計，同時房地產是中國經濟的組成部分，險資配置一定比例不動產，是組合管理非常重要的部分；公司堅持「房住不炒」，中國平安投資不動產用於收租，而非炒地皮。

但受地產投資拖累也是事實，投資者對其似乎信心不足。截至11月19日，中國平安股價收於49.96元/股，較今年初高位下跌近5成，市值大幅縮水。「保費下滑和地產領域投資利益受損帶給保險公司雙重壓力，直接導致其股價下跌。」這是多位業內人士的判斷。

接盤佳兆業廣州南沙「地王」

10日前，針對理財產品兑付逾期問題，佳兆業通過其官網告訴外界，計劃加速資產處置、抵押以及項目銷售，以快速回籠資金，應對本次危機。現在，佳兆業將其去年底才拿下的廣州南沙「地王」項目賣給了平安。

去年11月26日，南沙區南沙灣一宗宅地吸引20家房企「廝殺」，歷經46分鐘62輪競價，該地塊達到最高限制地價20.182億元+競配建面積12150平方米，摺合樓面價22700元/平方米，溢價率32.81%，刷新南沙樓面價的同時，也直接進入搖號環節。最終，佳兆業通過搖號中籤拿下。彼時，該區域樓市正被炒的火熱。

拿下地塊後，企查查資料顯示，2020年12月3日，佳兆業成立了廣州市卓佳房地產，註冊資本為1500萬元，負責開發該地塊。沒過幾天，2020年12月29日，佳兆業全資公司廣州市業興投資發展有限公司作為出質人，將廣州市卓佳房地產出質給了深圳市平安置業投資有限公司，出質股權額1500萬元，即全部出質。這次質押為佳兆業換取了多少流動性，並未有數據披露。深圳市平安置業正是中國平安旗下涉房公司。

1年後，2021年11月15日，廣州市卓佳房地產發生股權變更，大股東從「廣州市業興投資發展有限公司」變更為「平安信託」，且100%持股，而平安信託的認繳出資額依然是當初的1500萬元。

股權出質是指債務人或第三人將其投資公司中所擁有的股權出質給債權人，作為債權擔保，在債務人不履行到期債務時，債權人有權依法以折價或拍賣、變賣方式處置該股權，並以其處置所得價款優先受償。由此，或許早在去年底佳兆業將廣州市卓佳房地產全部股權質押給平安系後，就註定了這一「地王」項目的易主。

現在這一項目的銷售前景亦不樂觀。在限價限貸等政策收緊下，今年南沙區房地產交易量大降。「國慶」期間，廣州全市新房住宅售量623套，按年下降31%；南沙區國慶新房成交量按年大降81%。

平安系可以說是佳兆業的「老朋友」。6年前，佳兆業就曾遭遇過一次債務危機，彼時，平安信託為其發行的一筆25億元信託產品因到期無法兑付，最終由平安信託「兜底」進行了剛兑。為拯救佳兆業，2016年初平安銀行還給佳兆業提供了500億元戰略資金，用於支持佳兆業全方位未來發展。如今，佳兆業再度面臨生死危機，平安系還願意拿出當初的魄力拯救佳兆業嗎？

「房企背後大佬」平安系日子也不好過

顯然，馬明哲的平安系並不是「救世主」，但其對地產投資的熱愛也是業內共識。在中國平安旗下，平安不動產、平安人壽、平安銀行、平安信託、平安資管等多個平安系公司或多或少都會涉及房地產，被稱為「房企背後的投資者」。

平安在房地產上究竟投了多少錢？據中國平安中報顯示，投資性物業賬面值為666.17億元，佔投資組合的1.8%。中國平安方面曾表示，不動產投資規模在其整體險資投資比例不到3%。

今年6月28日，凱德集團發布公告，與中國平安旗下的中國平安人壽保險達成合作協議，此次合作設計項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場及杭州來福士中心，資產組合總資產價值達467億元。平安人壽收購其中部分股權，總投資不超過330億元。

除收購商業物業，平安還通過股權和債權形式投資了不少地產公司，持有包括華夏幸福、碧桂園、旭輝、綠地、保利、華潤、綠城、九龍倉、金茂、凱德、協信等20多家房企的股份。

在平安旗下，還通過平安不動產獨自或與多家房企聯合拿地，成立合資公司共同開發項目。平安拿地涉及杭州、深圳、南昌、武漢、重慶等多座城市，合作開發方包括龍湖、萬科、中海、保利、金地、招商、華潤、九龍倉等。目前中國平安不動產投資的規模總計已達1855億元，這個數字遠遠超過大多數房企總市值。

平安信託在房地產的佈局也不遑多讓。翻閲平安信託的「信託資產分佈表」可以發現，其對地產的投資佔比一直高居前列；它發行的信託產品也多以房地產為主。進入2021年，平安信託更是以超40億元價格接盤諾亞財富核心物業「歌斐中心」，為自身新一輪地產投資拉開序幕。

在中國平安近年來的發展規劃中，房產服務生態圈是一個重要板塊。2018年年報中寫道：平安集團通過平安城科致力打造集建設、管理、運營、服務於一體的房產服務生態圈。在2019年年報中則表示：逐步構建智慧建造生態圈，打造智慧「規、建、管」一體化平台。截至2019年12月末，該業務已覆蓋全國61個大中城市，覆蓋房產產業鏈企業數達66個。不過，值得注意的是，在2021年中報和三季報報告中，中國平安沒有再提及這一業務。

投資房地產曾為中國平安的業績加持。但如今整個房地產行業滑入低谷，中國平安的日子並不好過。三季報顯示，中國平安前三季度營業收入達9046.29億元，按年下降1.36%；歸母淨利潤816.38億元，按年下降20.77%；扣非淨利潤817.26億元，按年下降20.85%。其中，第三季度單季度主營收入按年下降6.32%，歸母淨利潤按年下降31.22%，扣非淨利潤按年下降31.18%，負債率達89.59%。

今年上半年，中國平安受華夏幸福相關投資資產進行減值計提、估值調整及其他權益調整金額為359億元，對稅後歸母淨利影響金額為208億元。華夏幸福的危機至今尚無明確解決跡象，公司累計未能如期償還債務本息合計已達939.79億元。

受華夏幸福資產減值影響，中國平安總投資收益率已弱於同行。三季報顯示，前三季度中國平安的保險資金投資組合年化淨投資收益率為4.2%，按年下降0.3個百分點；年化總投資收益率為3.7%，按年下降1.5個百分點，並稱「投資收益率下滑主要受資本市場波動及投資資產減值計提增加等因素影響」。平安的總投資收益率弱於人保6.7%、人壽5.69%和新華保險6.5%。

「除投資華夏幸福造成數百億元浮虧以外，平安投資超過20家房企股票也存在股價大幅下跌造成的巨大浮虧，以及平安在不動產領域內較大的投資佈局所帶來的價值重估虧損。」IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為。

對於市場擔憂的地產投資風險，平安方面則認為，根據政府高層公開表態，房地產風險總體可控，政策在執行層面將進行糾偏，平安的不動產投資風險得到改善。