香港「北部都會區」規劃對大灣區影響幾何

最近大灣區最火的詞，非「新界北」莫屬。

事實上，「新界北」靠近深圳，位於香港《2021年施政報告》提出的」北部都會區"。

「北部都會區」規劃推出始末：再造一個新中環？

什麼是北部都會區？在寸土寸金的香港，從哪裏冒出來300平方公里的廣闊土地？

《施政報告》指出，總面積300平方公里的北部都會區，包括元朗、天水圍、粉嶺/上水等區域。這片區域原來是香港的郊區。

在未來規劃裏，這裏將定位打造為宜居宜業宜遊、以創科為引擎的都會區，加強深港合作。未來，「新界北」即北部都會區將容納250萬居住人口、提供65萬個就業崗位。

在被官媒問及大規模的開發計劃將耗費多少時間及預算支出等問題時，林鄭月娥稱：

「北部都會區」因近深圳及前海，前海125平方公里等如1.5個香港島，定位為現代服務業商業樞紐，近水樓台先得月，成為發展契機。儘管完成北部都會區或需20年時間，但任何一屆政府都應依照該軌跡進行。「

事實上，香港土地的真實開發率只有23%，還有77%的土地處於未開發狀態，住宅土地開發率更是低到只有6.8%。

長期以來，香港還有一個顯著的現象：寧願往南填海造陸，也不願北上開發新區。

確實，近百年來，香港實施的是「南重北輕」的城市發展空間格局。重心以南部維多利亞港兩岸的香港島和新界南為主。集中在維多利亞港的海邊沿岸，大概位於上環、中環、灣仔，到銅鑼灣一帶，逐漸伸延到鰂魚湧和太古區域。

實際上，新界的土地規劃建議過去曾多次被提出，但因種種客觀原因而未能實現。因此，此次的北部都會區規劃被認為是香港特區政府前所未有的思維突破，跨越深港行政界線，期望可促進港深優勢互補，融合發展。

此次《施政報告》對「北部都會區」的定位是：

港深融合發展和聯繫大灣區最重要的地區。

明確北部都會區就是未來香港20年城市建設和人口增長最活躍的地區（「最大增長點」）。

有業內觀點也指出，新界北地緣廣闊，連接多個邊境口岸，未來這裏將可與深圳形成「1小時生活圈」，成為港深互通的重要樞紐，有助進一步推動「香港人口北移，深圳資金南移」。

為了實現港深同城化發展，《施政報告》提出了一系列重大軌道交通項目：

1、修建連接洪水橋/廈村和深圳前海的「港深西部鐵路」（已經納入廣東十四五規劃，被稱為「港深西部快軌」）。

2、把正在規劃的香港「北環線」向北延伸，經落馬洲河套地區的「深港科技創新合作區港方園區」，接入深圳的新皇崗口岸。

3、討論將東鐵線延伸到深圳羅湖，並在深圳一方設立「一地兩檢」口岸，在現有的羅湖站和上水站之間增設一個非過境鐵路服務的新鐵路站，以釋放羅湖/文錦渡以及上水北一帶的發展潛力。

4、將「北環線」由古洞站向東延伸，接駁羅湖、文錦渡以及香園圍一帶，再南下經過打鼓嶺、皇后山到粉嶺。

5、探討興建尖鼻嘴至白泥自動捷運系統的可行性，以帶動該區和流浮山的發展。

《施政報告》提出，深港科技創新合作區港方園區只有87公頃，跟深圳方面超過300公頃的園區差距太大，所以計劃：把落馬洲管制站遷往深圳新皇崗口岸之後騰出的土地，再加上附近的部分魚塘和鄉村土地，一共新增150公頃做科創用途，以建設「新田科技城」。

為了呼應深圳前海擴容和大發展，《施政報告》提出：提升香港洪水橋/廈村的定位，為「新界北現代服務中心」，並在前海隔灣呼應的流浮山（下圖）建設「具規模、地標性的科創設施，為北部都會區提供大量就業機會」。

《施政報告》提出：為了實現職住平衡，香港準備把一些「無地域限制、帶動就業機會」的政府設施以及寫字樓遷往「北部都會區」。

香港建北部都會區，對大灣區影響幾何？

1）香港沙嶺「超級殯葬城」將縮小，香港未來或強調協同考慮深圳規劃

此前香港沙嶺「超級殯葬城」選址備受關注，林鄭月娥表示，香港「北部都會區」建設面向深圳，不能夠再用以往的模式，把香港市區不受歡迎的事項推往新界北區。

同時她表示，殯葬城規模將大幅縮小。「雙城三圈」強調協同，要考慮深圳的規劃發展。

2）深圳人多、地方大、經濟總量高，但香港人口密度大、人均產值高，購買力更強

從地理位置來看，深圳更靠近內陸，香港由於其港口優勢隨着海上絲綢之路的發展而崛起。

從深圳與香港的對比表格中也可以看出，香港的貨物進出口額遠遠超過深圳。雖然從2020年深圳的經濟數據GDP總量2.69萬億超過香港2.54萬億總值，但是人均GDP與香港仍然存在差距。從購買能力來看，香港仍然略勝一籌。

3）從香港與深圳的房價收入比來看，深圳購房壓力遠遠大於香港

世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，即居民憑3到6年的純收入大概能夠買到一個安居之所。

美國國際公共政策顧問機構Demographia出爐的《2019年全球住房可負擔性調查報告》中，香港的房價收入比高達20.9，遙遙領先於其他城市。（報告調查的城市包含中國香港、美國、加拿大、澳洲、英國、新西蘭、新加坡、愛爾蘭，涉及了309個城市，當中沒有中國大陸的城市）

上海易居房地產研究院發布的《2019年上半年全國50城房價收入比報告》指出，北京、上海、廣州、深圳四城的房價收入比依次是24.9、24.6、16.8、36.1。

深圳的房價收入比36.1遠超香港20.9。論買房壓力，深圳比香港大得多。

通過北部都會區的建設使深圳與香港之間的連接更方便，未來更可能的是深圳等大灣區城市的人向香港集中。這個在美國學者泰勒提出衛星城概念後，曾經在世界各地有非常多的實踐，其結論是：衛星城鎮對於自由湧入大城市的人口有一定截流作用；而疏散大城市人口效果相對較弱。世界各國實踐證明，建設城市職能比較單一的衛星城鎮較難取得理想的效果。

也就是人口有趨向於向人口更密集、更富有、擁有更多工作機會及報酬的地區聚集。

有觀點認為，短時間內一旦打通港深通道，深圳等城市打工人可能會希望獲得更高收入而流向香港，長期來看，當港深兩地深度融合後，房價、工資水平可能會達到一個新的平衡。

用資深財經評論員劉曉博的話來說，「北部都會區」計劃的提出，意味着香港願意拿出接近30%的陸地面積，跟深圳來玩一場親密的都市圈遊戲，這是一個劃時代的舉動。這意味着，中國最牛的都市圈誕生了，這是兩個世界一線城市構成的緊密型、同城化的都市圈，在中國是獨一份，在全世界也非常罕見。對於深圳、對於大灣區來說是重大利好。