四川地產大亨跌落史

一個月內，26歲的楊武正連續上任藍光發展總裁、董事長，取代新城王曉松，成了新的「最年輕房企董事長」；這個年紀，比他的父親，藍光創始人楊鏗當年創業時還要小兩歲。

然而他沒有喜悦，只有壓力。藍光，這家千億房企正值多事之秋，風雨飄搖。楊武正的每一次升級，都伴隨着藍光重臣的離去。

7月12日，頻傳被收購的藍光，出現債券實質性違約；這家發展了30年的老牌房企，四川地產「一哥」，竟然和華夏幸福、泰禾一樣，也成了暴雷房企的一員。

楊鏗，這位曾經叱吒風雲的四川地產大亨，政商兩界遊走的名流人物，如今正深陷漩渦，不得不將稚嫩的兒子推到台前，委以重任。

就在一年前，西南財經大學還特地出版了一本書《藍光創業史》，講述這家民營房企的「中國故事」。

在房地產的黃金時代，藍光深耕四川，收穫了大筆時代的紅利；然而很快，它就因戰略失誤、踏錯節奏、激進擴張陷入了資金困境。

2020年以來，尤其是三道紅線之後，房地產行業的點狀風險頻發，多家房企暴雷。藍光的危機，提示房企的經營和資金風險無處不在。

出事以後，藍光選擇積極自救，接連轉讓物業、項目等資產紓困。「不出讓控股權，不甩賣公司」，由兒子口中說出的這句話，或許是楊鏗這位地產大亨最後的底線與尊嚴了。

風雨飄搖

7月5日，藍光總裁遲鋒公告離職，引發業內關注。他是這幾個月來，藍光多位離職人員中職位最高的一個。

藍光迎來了以二代楊武正為核心的新班底，這對於一家正陷入流動性危機的公司來說，並不是好消息。

藍光的暴雷始自4月。彼時，市場傳聞藍光有三筆信託已出現違約，融創、萬科正在洽談戰投藍光；監管機構也向藍光發出了問詢函。

楊家父子的反應還算迅速。4月26日，藍光召開了投資人電話會議，楊武正坦誠公司確實出了問題，但正在積極解決，強調「不會賣股權」。

此前的3月，藍光已割愛將港股上市的物業資產藍光嘉寶賣給了碧桂園服務，回籠資金48億。

儘管如此，藍光的危機仍未化解。7月1日，由於股票質押違約，百瑞信託，藍光千億之路的重要夥伴，對藍光申請了股份凍結。

7月12日，藍光終究還是出現了公開市場的債務違約。根據公告，一隻7月11日到期的9億元中票，已經違約。這讓市場本已脆弱的信心更下滑了。

多米諾骨牌正在接連倒下。穆迪預計，未來12~18個月，藍光將有大量債務到期或可回售，包括超過140億元人民幣的在岸和離岸債券，以及150億元人民幣的非標借款。

而截至2021年6月底，藍光發展貨幣資金餘額110億，可自由動用的資金僅2億元。

公開市場融資的大門已經緊閉。6月底7月初，緊隨穆迪、標普，大公、中誠信、東方金誠等多家評級機構也下調了藍光信用評級。

讓資本市場的耐心也已大量消磨。公司市值不斷刷新下限。截至7月13日收盤，藍光發展總市值僅83.46億元，較年內高位跌去近43%。

風光往事

從汽配廠工人到地產大亨，楊鏗只用了10幾年；從銷售百億到破千億，藍光更僅用了4年。以民企範本自居的藍光，無疑是一個頗有故事的同學。

1989年，改革開放浪潮，28歲的楊鏗辭去了成都工程機械集團的「鐵飯碗」，創立「蘭光汽車零配件廠」。這是下海的第一步，但他顯然並不滿足於此。

敏鋭地嗅到了房地產的機會，他在創業第三年成立「成都蘭光房屋開發有限公司」，自此打開房地產生涯新篇章。

自1992年始，整整16年，藍光深耕本土市場，聲名鵲起，毫不掩飾其勃勃野心。

作為幸運的地產「92派」，乘上時代東風的楊鏗春風得意。他的第一個地產作品，位於春熙路的「蘭光大廈」（後改名為「藍光大廈」），得到時任外交部部長親自題名。

四川省第一宗國有土地拍賣會上，藍光以遠超競拍預期的價格，拿下第1、2號土地，創下兩宗地王，搶盡風頭；第二年，又在成都國土局出讓的21宗土地中，獨攬8宗。

以商業開始的藍光打造了許多地標。那首唱遍大江南北的《成都》，「走到玉林路的盡頭」並不是小酒館，而是藍光的玉林生活廣場。

此後，轉戰住宅開發的藍光，藉着成都舊城改造的機會，規模迅速壯大，連續7年拿下成都樓市銷冠，成為公認的四川地產「一哥」。

2008年，楊鏗走出四川，又在重慶一戰成名。幾年後，藍光已成為西南地區著名的品牌開發商。

2015年是一個新的節點。藍光借殼迪康藥業完成上市，自此進入了不斷加槓桿、擴規模，開啟狂飆突進的新階段，大踏步走向全國。

能夠體現楊鏗極大野心的是，2019年，他將總部搬到了上海，意圖藉助上海的金融、訊息和人才資源，實現自己的下一步宏偉藍圖。

這對一家長期盤踞西南的房企而言，無疑是一個大膽之舉。

一年後，藍光的企業傳記——《藍光創業史》橫空出世，講述了「一個民營企業和這個時代一起成長的故事」。這大概是藍光的高光時刻，什麼樣的企業會想着為自己著書立說？只有成功的企業才會如此。

在外界看來，2015年至2019年，藍光不僅先後完成借殼上市、旗下物業藍光嘉寶分拆上市，形成了「A＋H股」 雙資本平台，還提前兩年完成千億目標，何等風光。

然而風險在楊鏗出走上海前後，已經埋下。時至今日，覆盤藍光的發展軌跡，會發現，2019年，正是一條拋物線逐漸逼近上升的頂端。

迅速跌落

眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。

楊鏗的創業腳步，順着時代發展的方向，踩出深深淺淺的腳印，而他的商業人生，也隨之起起伏伏。

本質上說，藍光現在面臨的是現金流的危機。所謂現金流的危機，就是在企業經營的過程中，資金鍊斷裂了。最直接的表現，就是債務和利息還不上，出現債務違約。

接近藍光的人士認為，藍光陷入危機，最根本的原因是在錯誤的時間，戰略選擇失誤，從偏居西南走向上海、粵港澳大灣區，這個步伐邁得過於劇烈。

從全行業來看，2018年四季度，房地產市場就已經非常差了，萬科當時喊出了「活下去」，泰禾、福晟、華夏幸福出現現金流危機。藍光卻在2019年將大本營搬到上海，大肆擴張，是非常冒進的選擇。

在開啟「上海+成都」雙總部模式後，楊鏗大量在華東、華南拿地，並進入了許多三四線城市。

但顧頭不顧尾，更可惜的，是機會成本。當融創、萬科等龍頭房企，都在不斷向西南尋找機會，曾經的四川「一哥」卻揚短避長，痛失大本營。

2020年，藍光成都區域銷售金額153.92億元，按年下滑18.67%，跌出成都銷售榜TOP10。

為了擴張，「異鄉人」楊鏗付出了諸多代價。2017年至2020年，公司負債規模從761億增至2118億，淨負債率從92%上升至113%，融資成本也從7.19%增至8.20%。

回報並不對等。2020年，藍光整體銷售面積按年增長為10.02%，卻僅帶來了1.97%的銷售金額增長，經營回款嚴重不足。

標普指出，藍光流動性的劣化，一定程度上來自戰略不成熟轉移的負面效應。在2018年年報首次提出「1+3+N」的戰略，要「東進南下」，但現實卻沒有預想中美好。

標普進一步認為，藍光面臨區域戰略轉移與償債壓力的雙重問題：向高層級城市轉移削弱了藍光的利潤率，同時，期限更多、成本更高的非銀融資弱化了公司的資本結構。而政策的趨緊，也增加了藍光再融資的難度。

此外，多元化也拖累了藍光的現金流。在尋找第二增長曲線上，楊鏗選擇了看起來很美，實則很燒錢的文旅項目。

2017年，藍光文旅從集團剝離，簽約多個項目，計劃投資超425億，但直至2020年，落地的僅有都江堰水果俠星球，目前也已無限期關停。

而壓倒藍光的最後一根稻草，傳言是平安的一筆貸款違約。金融界人士透露，藍光在平安有一筆15億的貸款遲付了十幾天，被平安拉入了「黑名單」。

隨之而來的連鎖反應，讓藍光步步陷入流動性危機。

引入戰投？

客觀地說，面對危機，楊家父子的態度還是積極的。然而多次出售資產自救後，藍光還是發生了公開市場的違約。

這對藍光來說，意味着現金流危機的全面升級。

IPG中國首席經濟學家柏文喜分析，「當企業無法進行債權融資來實現借新還舊，資金鍊就會斷裂，只能靠引進戰投、出讓項目以及重組來尋求活路，但結果會有很大的不確定性。」

當下資本市場最關心的，還是引戰進度。柏文喜判斷，部分國資正在逐步撤出地產領域，有能力承接千億體量的地產企業的國資平台，比較有限。

「如果沒有國資相助，藍光可能被行業龍頭低價重組，否則就極有可能進入清算程序。」

一位接近藍光的業內人士則認為，四川地產業務出色的國資房企並不多，相比之下，「反倒是萬科更有可能一點。」

7月13日，藍光公告違約後，市場再次傳出，萬科有意戰投入股藍光。

據華爾街見聞了解，在4月份藍光危機剛爆出不久，萬科就收購了藍光幾個項目。萬科有關人士表示，還在繼續看藍光的項目，不排除後續繼續買項目的可能。

但其也稱，目前並無入股藍光的意圖。

參考泰禾、華夏幸福的自救經歷，期望國資相助的藍光，在「上海+成都」雙總部結構下，引戰之路可能不會太容易。

藍光並不是第一家暴雷的房企。去年以來，房地產行業已有福晟、泰禾、華夏幸福、泛海等多家公司暴雷。3月份融創董事長孫宏斌在業績會上說，兩年後會有房企暴雷，顯然提前了。

這對於現存上萬家公司、行業集中度還不夠高的房地產行業來說，是出清的過程，兼併重組、優勝劣汰的過程。去年某次會議，中城聯盟有位大佬預測說，未來地產公司將只剩3000家。

只是當這出清落到某一家房企身上，便從一粒灰，變成一座沉重的大山。