連跌7個月後北京二手房成交量首漲　部分小區成交價跌10%

臨近2021年末，北京二手房市場卻出來了「翹尾」行情。從機構獲得的數據顯示，11月，北京二手房住宅成交量較10月回升了約15%。

據中國媒體《北京商報》12月1日報道，值得注意的是，這是連續7個月下降後，年內北京二手房成交量的首次回升。同時發現，二手房價格漲幅呈現走低趨勢。購房者糾結何時出手更合適，賣房者經歷「屠刀砍價」卻表示「賣不動就不賣」，已能明顯感受到議價空間的壓縮。

成交量按月上漲15%　部分小區成交價下跌10%

機構數據顯示，2021年11月，北京二手房住宅成交量約10352套，按年仍處於下降，但成交量較上月回升了約15%。

這是連續7個月下降後，年內北京二手房成交量的首次回升。時間拉回到今年年初，北京二手房成交量在3月達到頂峰，達到約2.2萬套，此後成交量、成交面積一路走低。7月、8月、9月北京二手房成交量分別為17082套、15379套、12145套，按月下降比例分別為7.3%、10%、21%。今年10月，北京二手房成交量更是跌破萬套。

此次北京二手房成交量年末「翹尾」，雖出乎意料，但也在情理之中。多位業內人士一致認為，信貸環境改善，是推動北京二手房成交量觸底反彈的關鍵因素。也有市場觀點認為，11月成交量回暖，是北京二手房市場的自我修復，受低基數效應影響，二手房成交量出現小幅回升。但是否能夠持續，還要看明年初的信貸政策。

值得一提的是，記者發現，經過前幾個月的連續「冷遇」，北京二手房的價格空間也變得更大，購房需求釋放回升。

國家統計局數據顯示，近幾個月北京二手房價格漲幅也由漲轉跌，且呈現不斷走低趨勢，7-10月北京二手房價格按月漲幅分別為0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%。在70個大中城市中，10月二手住宅房價下跌城市為64個，比上月增加12個。

這一點，從記者重點監測的部分熱門二手房小區也可見一二。

在東城區的地壇北里，本輪二手房成交下滑趨勢出現前，該小區的掛牌均價約為13.2萬/平方米，成交價與掛牌價持平，最高單價曾經達到13.6萬元/平方米，隨着多校劃片的嚴格執行、離婚漏洞的封堵以及信貸政策的收緊，多項效應疊加後，目前成交的最低價格下探至11.4萬元/平方米，掛牌價格在10.9萬元/平方米-13萬/平方米不等。

在西城區的德勝片區，多個熱門小區的掛牌價格也從此前的17萬元/平方米，下探至16萬元/平方米，以陽光麗景、德勝裏一區為例，前者大户型房源掛牌價最先出現下調，後者小區內掛牌的大部分房源已經降至16萬元/平方米。

「雖然房產稅等長期政策讓大家感受到了利空，但剛需購房者的婚不能不結、父母不能不照顧、孩子不能不生，在價格下探到一定的位置，信貸再相對友好一些，成交量一定會有釋放。」北京某頭部經紀公司和平里大區的經理如此評價11月的二手房成交數據。

議價空間降低

隨着11月數據實際反彈，和來自信貸的「友好」，不少購房者開始諮詢「市場是否真的反彈了」以及什麼時候該出手。

「應該說，這兩個月累積的剛需客已經有出手的，後續就看市場資金的情況。」上述頭部經紀公司經紀人指出，目前二手房的價格確實沒有調整到位，還有一定的議價空間，但11月下半月以來已經很明顯地感受到了議價空間的降低。「這種降低在沒有明確信貸政策走勢出來之前，誰都不好判斷是短期的、還是長期的一個信號。」

另外一個維度的判斷，來自小業主，也就是賣房人。多位經歷了「屠刀砍價」的小業主直言：並不着急賣，如果真沒合適的價格，乾脆就下架。「現在的業主心態也發生了變化，賣不動就不賣了成了很多人的選擇。」美股上市的某經紀公司安交片區的負責人透露，自己管理的門店，此前就遇到這種情況：原本某套90平方米西南向兩居室房源的市場成交價是950萬左右，在連續賣了三套後，小區另一家業主直接將出讓價格抬高至1200萬。

儘管如此，包括這位經紀人在內的多為經紀公司經紀人都建議這位業主適當下調價格，避免無用功，但小業主不為所動，在幾次三番的溝通後，甚至以「賣不出去就不賣了」為由，直接要求經紀公司下架房源。

地產分析師嚴躍進表示，信貸政策放鬆對於二手房市場是利好消息，但目前成交狀況遠沒有恢復到往年同期水平，市場信心塑造仍需要時間。此外，臨近年末房企業績指標壓力明顯，新房市場會對二手房市場造成較大沖擊，整體回暖仍有待觀察。