北京學區房遭大殺價：有頂級學區房降價近200萬才成交

樓市要變天了？多個熱門城市學區房遭大殺價，此前深圳一頂級學區房被曝降價500萬元（人民幣，下同）也賣不掉，北京有學區房1個月狂降150萬。

北京學區房一個月降價150萬

9月15日，據21世紀經濟報道消息，受需求釋放、「學區房」追捧、違規資金流入等因素疊加影響，北京市二手房市場上半年經歷了一輪上漲，這讓存量市場成為樓市調控的主戰場。

為此，嚴禁炒作學區房、打擊「假離婚」買房、嚴查樓市違規行為、嚴禁「貨不對板」、教師輪崗破除學區房「神話」等政策接連落地。

貝殼研究院數據顯示，8月份，北京二手房成交量自6月以來保持按月下降，價格雖仍有上揚，但漲幅連續兩個月縮小，開始釋放平穩信號。

「從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩中向下。」貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示，二手房市場觀望情緒正在加重。

「最近還是那個樣子，一潭死水似的，成交很少。」北京西城德勝片區一名房產經紀人告訴記者，這個曾被譽為「頂級學區」的片區，近期成交情況依然處在冰點以下。以一套建成於1980年的老舊公房為例，房子建築面積38平方米，6月中旬掛牌價為866萬元，買家出價800萬元也沒能談到業主心裏去。而近日，這套房最終以680萬元成交了，前後差價達到120萬元。

7月初，北京西城嚴格實施多校劃片入學政策，迅速拉開了學區房降價的大幕，德勝、月壇「頂級學區」裏，大幅降價的案例層出不窮。記者的走訪中，甚至有賣家僅隔一個月，就少賣了150萬元，這甚至是三線城市一套房的總價。

8月25日，北京公布將大面積、大比例推進幹部教師交流輪崗，對學區房炒作起到釜底抽薪的作用，權威人士紛紛表示:「如果實施徹底，以後都沒有『名校』概念了，最多隻是片區均衡，對學區房價格是根本的打擊」。

一系列重錘之下，北京頂級學區房價格大幅下調。

而西城學區房降價情況並非孤例。對應海淀區「超級牛小」中關村三小的蜂鳥家園，一直被稱為海淀學區房的「晴雨表」。該小區房屋在2021年初的「學區房漲價潮」中，曾創下「一夜漲價20萬元、30萬元」、「半年漲價150萬元」的記錄。

目前蜂鳥家園的在售數據顯示，該小區業主心理也開始出現鬆動。一套建築面積51.63平方米的1室0廳房屋，報價720萬元，單價不到14萬元/平方米，還有談價餘地，這種價格幾乎回歸到了本輪漲價前水平。

學區房整治、樓市調控均出重拳，深圳有學區房降價500萬

近日，京東拍賣上的一套深圳頂級學區房遭遇流拍。這套房子位於深圳福田區港中旅花園26棟，面積116平方米，起拍價為1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。除了學區房，據中新經緯消息，記者了解到，從2020年以來，面對火熱的房地產市場，深圳出台了一系列樓市調控措施，其中的二手房參考價被視為一把調控利器，這讓深圳樓市從今年2月起迅速降温。

有業內人士認為，作為一線城市，深圳房地產市場具有有風向標意義，此次既擬出台「大學區制」，又進行樓市調控，代表了未來房地產市場一種走向。

就整治學區房亂象而言，據中新經緯客户端此前不完全統計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、温州等13城出手，整治學區房亂象。

北京西城區教委去年4月30日發布了「7·31」入學新政。這一政策規定，2020年7月31日後新購房屋或户籍從本市其他區遷入西城區的家庭適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。今年7月初，該政策正式落地，西城區不少家長的孩子都未能進入優質學校，由此也導致頂尖學區房價出現鬆動，市場觀望情緒濃厚。此外，8月17日，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發言人李奕表示，新學期，會有更多的老師跨校、跨學區流動，輻射優質教育服務。

今年3月，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，這是2018年《上海市進一步推進高中階段學校考試招生制度改革的實施意見》的配套文件，適用於2022年起參加上海市高中階段學校招生錄取的考生，此次政策提出了「名額分配綜合評價錄取」制度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，學區房炒作直接帶旺了部分城市樓市。樓市調控政策也要見招拆招，對於學區房調控，在需求端抑制炒作的同時，供給端也要發力。過去，學區房之所以剛性上漲，就在於心理預期，這次打掉預期，最堅硬的房價剛性上漲板塊破冰，學區房開始降温。從市場表現看，北京、上海、深圳、合肥等地的學區房價格都有所下降，這是好現象。

從整個房地產市場調控來看，政府對「房住不炒」的態度愈發堅決。據中原地產研究中心統計數據，今年1-7月份，全國出台的各類房地產調控政策合計高達352次，高於2020年同期的336次和2019年同期的307次。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客户端稱，今年平均每月超過50次的房地產調控，體現了房地產政策趨嚴的走勢。

「越來越收緊的調控政策有望平穩市場，房價漲幅也可能會繼續放緩。一線城市是今年上半年房價上漲的龍頭城市，而針對經營貸、二手房定價混亂、學區房等調控政策的不斷疊加，已經使得一線城市房價漲幅放緩，預計今年下半年一線城市或將進入調整周期。」張大偉還稱，整體看，2021年8月以後，隨着信貸政策回歸正常，房價漲幅有望放緩，房價下調的城市數量將不斷增加。