「隱形地產航母」出手　合生創展擬接盤恒大物業股權

10月4日早間，在港上市的中國恒大（03333.HK）、恒大物業（06666.HK）及合生創展（00754.HK）三家公司同時停牌稱等待刊發相關公告，而合生創展進一步披露，公司即將刊發的公告涉及同意收購一家在港上市公司的股份。

第一財經10月4日報道，儘管中國恒大旗下兩家停牌企業未透露相應訊息，但市場普遍猜測，合生創展將收購恒大物業相應股權，記者亦從多個渠道證實市場的這一猜測。

若干年前，有五家發軔於中國廣東的房地產公司曾被稱作「華南五虎」，他們分別是合生創展、碧桂園（02007.HK）、中國恒大、富力地產（02777.HK）、雅居樂(03383.HK)。如今，恒大深陷流動性危機，極有可能是其中最低調的合生創展出面救場。

知情人士表示，恒大旗下兩家公司同時停牌，確實涉及恒大物業相關股權的出售，而收購方也正是合生創展。目前中國恒大及其大股東許家印家族合計持有恒大物業約60%股權，預計將大部分出售給合生創展，僅保留少量權益。

截至停牌前，恒大物業總市值為553.51億港元（約合458億人民幣）。知情人士稱，若合生創展最終收購超過51%股權，以及交易對價較市值適當折讓後，預計涉及收購價格在200億人民幣左右。

不過，最終的交易細節仍有待雙方進一步公告方可確定。

割肉」現金奶牛」

停牌前恒大物業PE約13倍，遠低於同體量物業上市公司之平均估值水平，比如碧桂園服務和保利物業截至4日的PE分別為46倍和26倍。不過，恒大此番能順利出讓物業相應股權，對於市場和恒大的債權人來說，也不失為一個積極信號。

早在8月中旬，恒大就發布公告稱，為緩解流動性壓力，欲出售恒大物業、恒大汽車（00807.HK）等旗下資產以快速回籠資金。此後，市場消息稱，碧桂園服務及萬科（000002）都曾與恒大進行過接觸洽，商談物業併購事宜，但均沒有落地。

至9月中旬，恒大表示，「尚未與投資者或買家簽訂任何有約束力的協議，不能保證能夠簽訂出售協議」。這則公告一度讓市場感到焦慮，恒大系股價不斷探底。

到9月29日，隨着約百億元出售盛京銀行部分股權的消息出台，恒大系資產出讓終於迎來實質性進展。此番物業股權的出讓，亦被視作恒大解決流動性危機的進一步舉措。

恒大物業是恒大旗下較有價值的一筆資產。2020年12月，恒大物業以8.8港元/股的發行價在香港上市，股價最高時觸及19.74港元。在恒大流動性危機爆發之後便一路下挫，至停牌前的5.12港元/股。

對於當前的地產行業來說，物業是較為穩定的「現金奶牛」，屬於優質資產。目前，恒大物業規模及盈利能力均位居上市物業公司前列，今年截至6月末，在上市物管企業中，恒大物業以4.5億平方米的在管面積位居行業第二。同期，恒大物業實現營業收入78.73億，按年增長68.3%；毛利潤29.39億，按年增長68.7%，淨利潤19.34億元，按年增長68.6%。

「隱形地產航母」

目前，整個房地產行業資金充裕的企業並不多，除了央企和國企之外，能夠有足夠的資金接下恒大大體量資產的民營房企，更是屈指可數，不過，合生創展突然接盤恒大物業，依然讓市場人士感到意外，畢竟，這家公司已經低調了太長時間。

能將恒大物業吞下的合生創展，自然也不是等閒之輩，曾經2004年成為首家年銷售額突破百億的公司，比萬科突破百億的時間更早，一度被王石稱作「地產航母」。此後因效法港資房企「高溢價、多囤地、慢周轉」的經營模式，在規模上逐漸掉隊。在碧桂園2020年全年銷售額逾5700億元的情況下，合生創展僅實現358.34億元。

不過，最近兩年，合生創展大有重新發力的跡象，2021上半年實現，合生創展實現銷售額212.3億元，按年增長63%，增幅遠高於同行平均水平。

值得提及的是，一直不願意高周轉的合生創展，仍然是市場上盈利能力較為突出的公司。今年上半年，該公司實現營業額為160.74億港元，按年增長約49.7%；毛利約為101.25億港元，按年增長41.69%；核心淨利57.24億港元，按年增長32.8%；歸母淨利潤約56.32億港元，按年增長10.4%。

截至6月末，合生創展現金及銀行結餘（不包含受限制現金）約為428.55億港元，較去年年底上漲44.5%，擁有充足的現金完成此次收購。以「三道紅線」計，合生創展位列「綠檔」：剔除預收款後的資產負債率為63%，淨負債率為66%，現金短債比為1.45。

據悉，合生創展正籌備旗下物業版塊的分拆上市，此番接盤恒大物業之後，將有望一躍躋身物業頭部行列。消息顯示，2020年底時，合生創展旗下合生活總裁、康景物業董事長夏冠明就提到過，合生活上市準備已在路上。

儘管至今尚無公開的上市動作，但在今年7月份，合生創展發布公告稱，將從珠江房地產處，以114萬元的代價收購瑞特物業的100%股權，購事項完成後，瑞特物業將成為合生創展的間接非全資附屬公司，將為合生創展旗下物業管理板塊增加34.1萬平方米的在管面積。

今年以來，物管行業的大宗併購不少，僅涉及已上市物業的併購，就包括碧桂園服務併購藍光嘉寶和彩生活。

合生創展集團有限公司(00754.HK)

中國恒大集團(03333.HK)

恒大物業集團有限公司(06666.HK)